买方丧失购房资格，要求退还买房定金

在房屋买卖合同签订后，有时候会因为国家和政府政策的变化导致合同不能正常履行，比如买受人因规定无购房资格了，那么这时候该怎么办呢？南京房产律师表示在合同签订后，因双方当事人意志以外的不可抗力导致合同不能履行或者履行后也不能达到原本目的，双方当事人可以请求法院解除该合同。
2017年3月12日，马某与孙某签订房屋买卖合同，马某以总价185万元购买孙某所有的房屋一套。马某于签订合同当日给付孙某定金10万元。合同签订后，孙某办理了涉案房屋的还款解押手续，银行于2017年3月24日出具《贷款结清证明》。2017年3月26日北京市相关部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，要求个人购买办公类项目应当符合下列要求。因马某名下已有一套住房，不符合购买“商办类”项目的购房资格。马某起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同，并返还10万元定金。孙某不同意解除合同，认为马某虽然名下有房，但完全可以通过自行努力克服，如出售名下现有住房使自己具备购房资格，从而继续履行合同。再者，孙某认为自己也承受了很大损失，即使解除合同也不能全部返还定金。他自己筹钱还了银行贷款，现在这套房屋卖不了，他购买的另一套房屋首付款就没办法交付，还需要支付大笔违约金。法院认为，该公告的出台使马某丧失购房资格，进而导致马某与孙某签订的房屋买卖合同无法继续履行，双方签订的合同目的无法实现，应解除合同。该公告的出台系不可归责于当事人的事由，而且双方对解除合同都没有过错，所以孙某应该退还马某定金10万元。孙某没有举证证明自己的实际损失情况，所以对其同意部分退还首付款的意见，法院未采纳。法院最终判决解除双方签订的房屋买卖合同，孙某返还马某购房定金10万元。
南京房产律师分析：合同的解除是指已成立生效的合同因发生法定的或当事约定的情况，或经当事人协商一致，而使合同关系终止，因继续履行合同存在巨大的困难，若履行即显失公平，法院可准予合同解除。
《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。
南京房产律师表示：本案中在房屋买卖合同签订后北京市才发布该公告，马某不符合购房的条件是双方当事人难以预料到的，是不可抗力，属于法定的合同可解除的情形，因此法院判决解除合同，同时因为不存在违约的情形，故不存在违约金。