买方明知危房没有产权证，需自负责任

危房因其存在的隐患，很难再转手出卖。某供销公司所有的一处某浴室系危房，通过公开拍卖的方式被陈某某获得，但是因没有房屋产权证，买房人陈某某只得办理了产权证书并缴纳了滞纳金，陈某某认为自己这笔钱花的有点冤，便起诉法院要供销公司支付这笔滞纳金。南京房产纠纷律师表示卖方在买卖合同中要承担瑕疵担保，但买方明知或者应该知道该瑕疵的除外。
某浴室产权为某供销公司所有，无房屋产权证，但具有土地使用权证。该浴室的男浴室等房屋经鉴定为局部危房，女浴室经鉴定为整栋危房，要求立即停止使用，建议拆除重建。一年后某估价公司受某供销公司委托作出房地产估价报告，并委托某拍卖行公司对外公开拍卖涉案房屋，在拍卖行《特别约定》中载明“该房按现状拍卖（属危房，详见评估报告）”。后该房屋由陈某某拍卖所得。某供销公司向陈某某出具了收到陈某某购房款的收据，陈某某亦出具了收产的收条。陈某某在办理涉案房屋产权证书时，缴纳了滞纳金47585元。后陈某某诉至法院，要求某供销公司支付房屋过户税款滞纳金47585元及处理房屋遗留矛盾支付的费用。法院认为，某供销公司将浴室委托拍卖行进行拍卖，陈某某通过拍卖买受房屋，双方形成的房屋买卖合同合法有效。陈某某对拍卖房屋为危房知情并接受。虽然因危房不能过户造成滞纳金，但因陈某某知情，且拍卖成交确认书中约定房屋过户所需所有税、费、出让金等均由陈某某承担，故因未能按期缴纳相关税费而被行政部门征收的逾期滞纳金应由陈某某自行承担。在某供销公司完成交付标的物的义务之后，陈某某自行与他人形成对房屋内部装修补偿协议，并支付相应价款的行为均系陈某某个人行为。因此，法院驳回了陈某某的全部诉请。
南京房产律师分析：在买卖合同中，瑕疵担保是卖方的主要义务之一。瑕疵担保分为了物的瑕疵担保和权利瑕疵担保，物的瑕疵担保是指卖方交付的标的物的质量和数量等要符合合同中的规定；权利的瑕疵担保是指出卖人交付的标的物，必须保证第三人不得向买受人主张任何权利。
《合同法》第一百五十三条：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。第一百五十五条：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。
南京房产纠纷律师表示：在二手房买卖的过程中，卖房人是否需要承担质量瑕疵担保的责任，决定于卖房人是否故意隐瞒以及买房人是否明知质量瑕疵。在本案中，卖房人已经如实告知房屋质量瑕疵，则卖房人无需再承担担保责任，其他房屋过户所需的税、费、出让金等按照合同约定则由买方承担。